Preguntas frecuentes sobre el aumento del alquiler
Respuestas cortas sobre cómo usar la calculadora y los índices. Si tu duda no está, escribinos desde el formulario de la calculadora.
Antes de calcular
¿Qué índice aplica a mi contrato?
El que diga la cláusula de actualización o ajuste de tu contrato: esa cláusula manda. Si no la encontrás o no es clara, la fecha de firma orienta. Del 01/07/2020 al 17/10/2023, la Ley 27.551 pedía, para vivienda, ajustes anuales con el ICL. Del 18/10/2023 al 28/12/2023, la Ley 27.737 pedía ajustes cada no menos de 6 meses con un coeficiente basado en el CVS y el CER (esta calculadora todavía no lo calcula). Desde el 29/12/2023, con el DNU 70/2023, el índice y la periodicidad los acuerdan las partes: puede ser ICL, IPC, CER, UVA u otro. Que un contrato siga con la ley vigente al firmarlo es la interpretación habitual (art. 7 del Código Civil y Comercial); ante dudas, consultá con un profesional.
Depende del índice, de cada cuánto se actualiza y del día de ajuste de tu contrato. En la tabla del mes mostramos el porcentaje por ICL, IPC, CER y UVA para contratos que ajustan el día 1, con datos oficiales del BCRA y del INDEC. Si tu contrato ajusta otro día, usá la calculadora con tus fechas: ICL, CER y UVA son diarios y el resultado cambia según el día.
¿Qué pasa si mi fecha de ajuste no existe en ese mes?
Los ajustes caen el mismo día del mes en que empezó el contrato. Si ese día no existe (por ejemplo, un contrato que empezó el 31 y ajusta en un mes de 30 días o en febrero), la calculadora usa el último día de ese mes (30, o 28/29 en febrero). Las fechas se cuentan siempre desde la fecha de inicio, así que el ajuste siguiente vuelve al 31 si el mes lo tiene. Si escribís una fecha que no existe en el calendario, como el 31/02, la calculadora no la acepta y te pide corregirla. Si tu contrato dice otra cosa (por ejemplo, “el primer día hábil”), lo que vale es el contrato.
¿Qué significa ajuste trimestral, cuatrimestral o semestral?
Que el alquiler se actualiza cada 3, 4 o 6 meses (anual = una vez por año), contados desde la fecha de inicio del contrato y el mismo día del mes. Por ejemplo, un contrato que empezó el 10 de enero con ajuste trimestral se actualiza el 10 de abril, el 10 de julio y así.
¿Qué es el “desfase” del IPC?
Es cuántos meses hacia atrás se toma el IPC. Con desfase 2, para un ajuste trimestral en octubre se usa la variación de junio, julio y agosto (IPC de agosto ÷ IPC de mayo), que ya están publicados a principios de octubre. Con desfase 1 se usan julio, agosto y septiembre, y hay que esperar a que el INDEC publique septiembre.
El monto grande es lo que corresponde pagar según el índice y la frecuencia que elegiste, desde la fecha del último ajuste hasta el próximo. Debajo ves cuánto subió en el último ajuste (en % y en pesos) y cuánto acumula desde el inicio del contrato. En “Paso a paso” está cada ajuste: los dos valores del índice, el coeficiente (uno dividido el otro) y la cuenta, con enlace a la fuente oficial de cada valor. Lo que tiene “≈” o aparece como “estimado” no es oficial: es una proyección que puede cambiar. No redondeamos entre ajustes; si tu contrato redondea, puede haber diferencias de centavos o de pesos.
¿Qué pasa si el valor oficial todavía no salió?
La calculadora usa solo el valor publicado para ese día (ICL, CER, UVA) o ese mes (IPC): no lo inventa, no lo interpola y no usa el del día anterior. Si falta el dato del próximo ajuste, te mostramos el monto que rige hoy y te avisamos que el próximo todavía no se puede calcular. Si ese ajuste cae dentro de los 3 meses posteriores al último dato publicado, mostramos aparte un monto estimado, marcado como no oficial, con la inflación esperada del Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) del BCRA (para el ICL, al ritmo del CER proyectado). Si falta un dato de un ajuste que ya pasó (algo raro, por ejemplo si la fuente no responde), cortamos ahí: el monto que ves es el último calculado con datos oficiales y te decimos qué dato falta. Cuando el organismo publica el valor, el cálculo pasa a ser oficial solo.
¿Por qué ya hay valores de ICL de días que todavía no llegaron?
Porque el BCRA lo publica por adelantado. Según la Comunicación “A” 7096, entre el día 17 de un mes y el 16 del siguiente el ICL se mueve con datos de dos meses antes, así que ya se conoce el ICL de varios días hacia adelante. El IPC, en cambio, sale a mes vencido: el INDEC publica cada mes a mediados del mes siguiente.
¿Por qué la tabla del mes da distinto que mi cálculo?
La tabla supone que el contrato ajusta el día 1 y, para el IPC, usa el desfase 2. ICL, CER y UVA son diarios: si tu contrato ajusta otro día, el porcentaje cambia. También puede pasar que la tabla del mes que viene esté estimada (≈) porque todavía no salieron los datos oficiales. Para tu caso exacto, usá la calculadora con tus fechas.
Se divide el ICL del día del ajuste por el ICL del día de inicio del contrato (o del ajuste anterior) y se multiplica el alquiler por ese coeficiente. Es el método que describe la Comunicación “A” 7096 del BCRA. Ejemplo con números redondos: si el ICL pasó de 10 a 12, el alquiler se multiplica por 1,2 (un 20 % más).
Se divide el IPC del último mes que se toma por el IPC de 3, 4, 6 o 12 meses antes (según tu contrato) y se multiplica el alquiler por ese coeficiente. Como el INDEC publica el IPC de cada mes a mediados del mes siguiente, muchos contratos toman los últimos meses ya publicados al empezar el mes del ajuste; otros, los meses calendario anteriores. Revisá qué dice el tuyo.
No hay una respuesta general: depende de cómo evolucionen la inflación y los salarios. Según la Comunicación “A” 7096, el ICL combina en partes iguales la variación del IPC (inflación) y la del RIPTE (salarios). En la tabla del mes podés comparar cuánto dio cada índice para el mismo período. Lo que rige es lo que dice tu contrato.
El texto actual del artículo 1199 permite pactar cualquier índice público o privado expresado en la misma moneda del alquiler, así que sí, si tu contrato lo dice. Los dos los publica el BCRA todos los días y siguen la evolución de la inflación.
Sí. El BCRA lo sigue publicando todos los días en su API de estadísticas, que es de donde lo toma esta calculadora. La Ley 27.551, que lo había creado, fue derogada por el DNU 70/2023; el texto actual del artículo 1199 del Código Civil y Comercial permite pactar cualquier índice público o privado.
El DNU 70/2023 (Boletín Oficial del 21/12/2023) derogó la Ley 27.551 y reemplazó los artículos 1198 y 1199 del Código Civil y Comercial: hoy el plazo, la moneda y el índice de ajuste los acuerdan las partes. Para contratos firmados antes, la regla general del artículo 7 del Código es que las nuevas normas supletorias no se aplican a contratos en curso; cómo se aplica a tu caso es una cuestión legal, así que te conviene consultar con un profesional.
Con el texto actual del artículo 1199 (DNU 70/2023), la periodicidad la define el contrato: el artículo no fija un plazo mínimo. Antes, la Ley 27.551 preveía ajustes anuales para vivienda y la Ley 27.737 (octubre de 2023) intervalos no menores a seis meses. La calculadora admite ajustes cada 3, 4, 6 y 12 meses.
¿La calculadora sirve para contratos de la Ley 27.737?
Todavía no. Para contratos de vivienda firmados entre el 18/10/2023 y el 28/12/2023, la Ley 27.737 fijaba un coeficiente con la menor variación entre el 0,9 de la variación del CVS (INDEC) y la del CER (BCRA). Esta calculadora no calcula ese coeficiente: si tu contrato lo usa, el resultado con CER no es el ajuste que pide esa ley.
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¿Esto es asesoramiento legal?
No. Es una herramienta automática e informativa que hace la cuenta con datos oficiales. Lo que rige es tu contrato; ante dudas, consultá con un abogado o abogada.